Was ist die Mietpreisbremse und wem hilft sie?

Was ist die Mietpreisbremse – und hilft sie Mieterinnen und Mietern tatsächlich? Kurz gesagt: Sie ist eine bundesrechtliche Regel, nach der die Miete bei einer Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Was einfach klingt, ist in der Praxis an Verordnungen der Länder, an zahlreiche Ausnahmen und an aktive Schritte der Mieter geknüpft. Dieser Beitrag erklärt, wie die Regel funktioniert, wo sie gilt, wann sie nicht greift und worin sie sich vom gescheiterten Berliner Mietendeckel unterscheidet.

Was ist die Mietpreisbremse? Definition und Bedeutung

Die Mietpreisbremse ist ein Instrument des Mietrechts, das seit dem 1. Juni 2015 im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist, konkret in den Paragrafen 556d bis 556g BGB. Eingeführt wurde sie mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz. Ihr Ziel: Wer in einer gefragten Stadt eine Wohnung neu anmietet, soll nicht jeden Preis zahlen müssen, den der Markt gerade hergibt.

Einfach erklärt begrenzt die Mietpreisbremse nicht die Mieten insgesamt, sondern nur die Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags über eine bestehende Wohnung. Laufende Mietverhältnisse regelt sie nicht – für Mieterhöhungen im Bestand gelten andere Vorschriften, etwa die Kappungsgrenze nach Paragraf 558 BGB. Maßgeblich ist zudem stets die Nettokaltmiete; Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr fallen nicht darunter.

Was genau ist die Mietpreisbremse also im Kern? Ein Kompromiss. Der Gesetzgeber greift in die Vertragsfreiheit von Vermietern ein, ohne die Mieten einzufrieren. Steigende Vergleichsmieten heben auch die zulässige Obergrenze an, sodass Vermieter weiterhin an der allgemeinen Marktentwicklung teilhaben. Gebremst werden sollen nur die Sprünge, die bei einem Mieterwechsel entstehen, wenn Nachfrage und Angebot weit auseinanderliegen.

Die gesellschaftspolitische Bedeutung der Mietpreisbremse geht über den einzelnen Mietvertrag hinaus. In der Debatte steht sie für die Frage, wie viel Marktmechanismus beim Grundbedürfnis Wohnen vertretbar ist – ein Thema, das eng mit Vorstellungen von sozialer Gerechtigkeit in der Politik verbunden ist. Befürworter sehen darin einen Schutz vor Verdrängung, Kritiker befürchten, dass gedeckelte Renditen den Neubau und die Instandhaltung bremsen.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse? Die 10-Prozent-Regel

Der zentrale Mechanismus steht in Paragraf 556d Absatz 1 BGB: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum in einem ausgewiesenen Gebiet geschlossen, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Wer fragt, was eine Mietpreisbremse praktisch bewirkt, findet die Antwort in dieser einen Zahl.

Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel

Die Bezugsgröße ist nicht der aktuelle Angebotspreis, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie setzt sich nach Paragraf 558 Absatz 2 BGB aus den Entgelten zusammen, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum gezahlt werden – vergleichbar nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung. Berücksichtigt werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

In der Praxis wird die Vergleichsmiete meist aus dem Mietspiegel abgelesen. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln; Letztere sind nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und haben vor Gericht besonderes Gewicht. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seit der Mietspiegelreform verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, der Mietspiegel weist für eine 70-Quadratmeter-Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10 Euro pro Quadratmeter aus. Zulässig wären dann höchstens 11 Euro pro Quadratmeter, also 770 Euro nettokalt im Monat. Verlangt der Vermieter 13 Euro pro Quadratmeter, also 910 Euro, liegt die Miete um 140 Euro monatlich über der Grenze. Über 30 Monate summiert sich das in diesem Beispiel auf 4.200 Euro – Geld, das unter bestimmten Voraussetzungen zurückgefordert werden kann. Der Vertrag selbst bleibt wirksam; nichtig ist nur der Teil der Miete, der die Grenze überschreitet.

Besonderheiten gelten für Staffel- und Indexmieten. Bei einer Staffelmiete wird jede einzelne Staffel an der Mietpreisbremse gemessen, bei einer Indexmiete nur die Ausgangsmiete. Spätere Anpassungen der Indexmiete folgen dem Verbraucherpreisindex – wie stark dieser schwanken kann, zeigt ein Blick auf die Inflation der letzten 20 Jahre.

Geltungsbereich: Wo gilt die Mietpreisbremse aktuell?

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall in Deutschland. Das Bundesrecht ermächtigt die Landesregierungen, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen. Ein solcher Markt liegt nach Paragraf 556d Absatz 2 BGB vor, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Als Indizien nennt das Gesetz unter anderem Mieten, die deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt, eine überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte, eine wachsende Bevölkerung ohne entsprechenden Neubau und einen geringen Leerstand bei großer Nachfrage.

Jede Verordnung muss begründet werden und gilt höchstens fünf Jahre. Ursprünglich war die Regel bis Ende 2020 befristet, wurde dann bis Ende 2025 verlängert und 2025 erneut bis Ende 2029 fortgeschrieben. Ob eine bestimmte Gemeinde erfasst ist, hängt deshalb immer von der aktuell gültigen Landesverordnung ab – nicht von der bloßen Existenz des Bundesgesetzes. Einige Länder haben von der Ermächtigung keinen Gebrauch gemacht oder ihre Verordnungen auslaufen lassen.

Berlin und Bayern als Beispiele

In Berlin gilt die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet. Grundlage für die Vergleichsmiete ist der Berliner Mietspiegel. Wer nach einem Mietpreisbremse-Rechner für Berlin sucht, findet Online-Werkzeuge, die auf diesem Mietspiegel aufbauen: Man gibt Baujahr, Wohnlage, Größe und Ausstattungsmerkmale ein und erhält die Spanne der Vergleichsmiete samt zehnprozentigem Aufschlag. Solche Rechner liefern eine erste Orientierung, ersetzen aber keine Prüfung der Einzelmerkmale.

In Bayern regelt die Mieterschutzverordnung des Freistaats, in welchen Gemeinden die Mietpreisbremse gilt. Erfasst sind vor allem München und weitere Städte und Umlandgemeinden mit hohem Nachfragedruck. Da die Gebietskulisse bei jeder Neufassung überprüft wird, lohnt vor Vertragsabschluss ein Blick in die aktuelle Fassung der Verordnung.

Ausnahmen der Mietpreisbremse: Wann sie nicht greift

Die wichtigsten Ausnahmen der Mietpreisbremse stehen in den Paragrafen 556e und 556f BGB. Sie erklären, warum viele Angebote in angespannten Märkten trotz der Regel deutlich über der Vergleichsmiete liegen.

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen. Damit soll der Anreiz zum Bauen erhalten bleiben.
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung fällt nicht unter die Bremse. Umfassend ist eine Modernisierung nach der Rechtsprechung in der Regel dann, wenn der Aufwand etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreicht.
• Höhere Vormiete: Hat der Vormieter bereits mehr gezahlt, darf der Vermieter diese Vormiete weiter verlangen. Mieterhöhungen, die erst im letzten Jahr vor dem Ende des vorherigen Mietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben dabei außer Betracht.
• Vorangegangene Modernisierung: Wurde in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, der als Modernisierungsumlage zulässig gewesen wäre.

Hinzu kommen Fälle, in denen die Vorschriften gar nicht anwendbar sind, etwa Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch sowie Zimmer in Studenten- und Jugendwohnheimen. Möblierte Wohnungen sind dagegen nicht pauschal ausgenommen; ein angemessener Möblierungszuschlag ist zulässig, die Grundmiete bleibt aber an die Grenze gebunden.

Eine wichtige Pflicht trifft den Vermieter: Will er sich auf eine Ausnahme berufen – etwa auf die höhere Vormiete –, muss er dem Mieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert darüber Auskunft geben. Versäumt er das, kann er sich zunächst nicht auf die Ausnahme stützen.

Rechte der Mieter: Rüge, Auskunft und Rückforderung

Die Mietpreisbremse wirkt nicht von selbst. Wer zu viel zahlt, muss aktiv werden. Das zentrale Instrument ist die Rüge nach Paragraf 556g BGB: eine Erklärung in Textform, in der der Mieter beanstandet, dass die Miete die zulässige Höhe überschreitet. Eine E-Mail genügt dafür. Seit 2019 reicht eine einfache Rüge; eine ausführliche Begründung ist nicht mehr nötig.

Zur Vorbereitung hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter über alle Tatsachen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind – sofern er sie nicht selbst zugänglich ermitteln kann. Dazu gehören beispielsweise die Höhe der Vormiete oder Art und Umfang einer Modernisierung.

Für die Rückforderung gilt seit dem 1. April 2020 eine verbesserte Regel: Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und ist der Vertrag zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Vertragsbeginn zurückverlangen. Rügt er später, erhält er nur die Beträge zurück, die nach Zugang der Rüge fällig werden.

Viele Betroffene scheuen den Schritt aus Sorge um das Mietverhältnis. Eine Kündigung allein wegen einer berechtigten Rüge ist allerdings nicht zulässig. Mietervereine bieten Beratung an, zudem gibt es spezialisierte Dienstleister, die Ansprüche gegen eine Erfolgsbeteiligung durchsetzen.

Wem hilft die Mietpreisbremse – und wem nicht?

Am meisten profitieren Wohnungssuchende in Großstädten und Ballungsräumen, die eine Bestandswohnung neu anmieten und bereit sind, ihre Rechte geltend zu machen. Für sie kann die Differenz zwischen Angebotsmiete und zulässiger Miete mehrere Hundert Euro im Monat ausmachen.

Kaum etwas ändert sich dagegen für Mieter in langjährigen Verträgen, deren Miete ohnehin unter der Vergleichsmiete liegt, und für Menschen, die eine Neubauwohnung beziehen. Auch in ländlichen Regionen ohne Verordnung spielt die Regel keine Rolle. Hinzu kommt ein strukturelles Problem: Wer auf einem engen Markt froh ist, überhaupt einen Mietvertrag zu bekommen, wird selten sofort rügen. Die Durchsetzung hängt damit stark vom Wissen und vom Durchhaltevermögen der Einzelnen ab – ein Effekt, der bestehende soziale Ungleichheit eher verstärken als ausgleichen kann.

Evaluierungen zur Wirkung der Mietpreisbremse kommen zu gemischten Ergebnissen: Sie kann den Anstieg der Angebotsmieten in den erfassten Gebieten dämpfen, schafft aber keine zusätzlichen Wohnungen. Das eigentliche Problem – zu wenig Wohnraum dort, wo viele Menschen leben wollen – löst sie nicht. Ökonomen verweisen deshalb regelmäßig darauf, dass sie nur in Kombination mit Neubau, Bauland und sozialer Wohnraumförderung sinnvoll ist.

Mietpreisbremse vs. Mietpreisdeckel: Die Unterschiede

Die beiden Begriffe werden häufig verwechselt, beschreiben aber grundverschiedene Ansätze. Der Mietpreisdeckel – offiziell das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln) – trat am 23. Februar 2020 in Kraft. Er fror die Mieten für rund eineinhalb Millionen Wohnungen auf dem Stand vom 18. Juni 2019 ein, legte feste Obergrenzen nach Baujahr und Ausstattung fest und verpflichtete Vermieter ab November 2020, überhöhte Bestandsmieten abzusenken.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte den Mietendeckel mit Beschluss vom 25. März 2021, veröffentlicht am 15. April 2021, für nichtig. Der Grund war formaler Natur: Das Mietpreisrecht ist Teil des bürgerlichen Rechts, und der Bund hatte es mit der Mietpreisbremse abschließend geregelt. Für ein eigenes Landesgesetz blieb damit keine Gesetzgebungskompetenz. Welche Rolle das Gericht in solchen Kompetenzfragen spielt, erläutert der Beitrag darüber, was das Bundesverfassungsgericht macht. Für viele Berliner Mieter hatte die Entscheidung unmittelbare Folgen: Sie mussten die Differenz zur vertraglich vereinbarten Miete nachzahlen.

Der Kernunterschied liegt im Ansatz: Die Mietpreisbremse orientiert sich am Markt und begrenzt nur den Aufschlag bei der Wiedervermietung. Der Mietpreisdeckel setzte dagegen staatlich festgelegte Höchstwerte, unabhängig von der Marktentwicklung.

Häufige Fragen (FAQ)